令和6年（2024年）4月～相続登記の義務化

2023.09.16 コラム

令和6年（2024年）4月より、相続登記の義務化が始まります。

正当な理由によって義務化されない場合もありますが、相続登記をただ怠れば、不動産を引き継ぐ相続人がペナルティを受け、

さらに、関係者に大きな影響を及ぼすリスクもあります。

令和6年（2024年）4月から始まる相続登記の義務化

民法と不動産登記法が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務化されます。義務化により不動産を引き継いだ相続人は、

その取得を知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。この改正では遺産分割後の名義変更登記も義務化されます。

原則として期限内に相続登記をしないとペナルティが課せられるため、速やかに登記申請を進める必要があります。

一方で、相続人がたくさんいて全員の把握に手間取っている、複数の相続人で遺産分割協議を行っているものの話し合いがまとまらない、

遺言書通りに財産を分与しようとしたが相続人の一部から不満が出ている等、相続手続きがなかなか進まない場合への措置も設けています。

2024年4月1日から新設される制度

相続登記の義務化に伴い「相続人申告登記」が新設されます。相続人申告登記は、相続が開始された事実を相続人単独で申告できる手続きです。

相続登記を行う期限内に、相続人申告登記をすればひとまず相続登記の義務は免れます。ただし、相続人申告登記後に遺産分割協議が成立し、不動産の相続人も決まったら、遺産分割日から3年以内に相続登記を行う必要があります。

相続登記の義務化前に開始される制度

相続登記の義務化に先立ち2023年4月27日から開始される制度が「相続土地国庫帰属制度」です。

土地を相続しても住居から遠い、負担が大きい等の理由で、管理できないまま放置されるケースも多いです。このような土地は将来、所有者不明の土地になるおそれがあります。本制度は土地を相続して管理に困ってしまった相続人が、その土地を手放して国庫に帰属させる仕組みとなっています。ただし、申請先となる法務局から有効活用できるかどうか等を審査され、承認後は10年分の土地管理費相当額の負担金を納付する必要があります。

相続登記の義務以降に開始される制度

相続登記の義務化からやや期間をおいて開始される制度もあります。いずれの制度も2026年4月までに開始される予定となっています。

住所・氏名変更登記の義務化

不動産の所有者が死亡後に住所・氏名変更登記をせずそのまま放置されると、その不動産に興味のある人が登記簿を見ても現在の所有者の住所・氏名が不明で、不動産取引を希望しながら誰に連絡を取ればよいかわからない事態も考えられます。そのため、登記簿上の所有者の氏名・住所等が変わった場合に、その申請登記も義務化される予定です。住所・氏名変更登記は、その変更日から2年以内に申請する必要があります。

所有不動産記録証明制度

不動産所有者が登記名義人になっている不動産の一覧を証明書として取得できるので、相続登記手続きが簡素化される制度となっています。

相続発生時に相続不動産を調査する手間の軽減や、相続人が把握していなかった不動産の相続登記漏れを防ぐ効果もあります。

相続登記が義務化される背景

相続登記の義務化される背景には、国内の深刻な事情があります。ここでは、義務化の理由と義務化されないケースについても取り上げます。

相続登記が義務化された理由

現代の課題として、相続登記が任意であるため、所有者が誰なのかわからない土地・建物は増加傾向していることが挙げられます。

国土交通省によれば2016年の全国の所有者不明率は20.3%、所有者不明の土地面積は約410万haに相当すると報告されています。

これは九州の土地面積を上回る状況であり、今後、何らかの措置を講じなければ更なる所有者不明率・所有者不明の土地面積の拡大が懸念されました。そのため、所有者を明らかにし適切な不動産管理が図られるよう相続登記が義務化されたのです。

相続登記が義務化されないケースとは？

何らかの理由で手続きが進まない時には「相続人申告登記」をすれば相続登記の義務化は免れます。その他にも「正当な理由」があれば、法定された期限を過ぎた場合でも罰則は受けません。正当な理由にあたるケースは、被相続人の遺言書の効力について裁判をしている、相続人が重い病気を発症して治療に専念している等、やむを得ない場合に限定されます。

相続登記をしないと生じるデメリット、リスク

正当な理由もなく相続登記を怠れば、不動産を引き継ぐ相続人がペナルティの他、関係者に大きな影響を及ぼすリスクもあります。

相続登記を怠った場合のペナルティ

相続登記や必要な申告等を行わないと次のような過料が課されます。過料とは行政法規上の義務違反をした場合、金銭が徴収されてしまう罰則です。

・期限内に相続登記をしなかった場合：10万円以下の過料

・相続人申告登記を怠っていた場合：5万円以下の過料

・期限内に住所・氏名変更登記をしなかった場合：5万円以下の過料

ただし、いずれの場合も申請手続きをしなかったことに正当な理由があれば、ペナルティは受けません。

相続登記を怠った場合のリスクとは？

相続登記をしなければ罰則だけではなく、次のようなデメリットが想定されます。

相続不動産をうまく活用できない

相続登記や住所変更登記されないまま不動産を放置していたら、たとえ不動産を気に入った購入希望者が現れても、購入を取りやめる可能性が高いです。なぜなら、所有者が故人名義のままなので、現在の所有者が誰なのかわからないためです。また、相続した土地にマイホームを建築する場合にも支障が出てしまいます。マイホーム建築のため住宅ローンを検討しているなら、その建設予定地を担保に金融機関と契約を結ぶのが一般的です。しかし、ローンを申し込まれた金融機関側は、登記簿で現在の土地名義人が誰かを確認できないと、申込者との契約を拒否してしまいます。

公共事業や再開発にも大きな影響

未登記の土地が増えると、国や地方自治体が公共事業や再開発を進める場合に支障が出る可能性もあります。それは公共事業や再開発で土地を活用しようとすれば、その所有者全員に合意を得る必要があるためです。しかし、未登記だと現在の所有者を探す時間やコストがかかるため、なかなか公共事業等が進まなくなってしまいます。

「過去の相続」への登記義務はあるのか

相続登記の義務化は、2024年4月1日以前の全ての未登記不動産にも適用されます。この場合は2024年4月1日から3年以内に登記が必要です。しかし、不動産の取得を知った日から登記義務が発生するわけではありません。相続登記の義務化が開始されてから手続きの準備に入っても、期限まで十分間に合うはずです。まず、相続した不動産がどれくらいあるのかを確認し、登記の有無を法務局で確認しましょう。未登記である事実がわかったら、速やかに手続きを進めることが大切です。